BEZAHLBAR WOHNEN

Nach unserem Leitbild soll bezahlbares Wohnen im Landkreis Fürstenfeldbruck im Wirken der Gesellschaft entstehen. Dieses soll unter Rückgriff auf internationale Standards und bewährte Lösungsansätze ein effektives und regional integriertes System etablieren.

WAS HEIßT BEZAHLBAR WOHNEN IM LANDKREIS FÜRSTENFELDBRUCK?

Bezahlbar Wohnen heißt nach der internationalen Definition, dass die Mieter nicht mehr als 25% ihres Nettofamilieneinkommens für Miete aufwenden müssen.

Nach einer Studie der Technischen Universität München aus dem Jahr 2016 wenden in der Metropolregion München einkommensschwache Haushalte im Durchschnitt ca. 53% des Nettofamilieneinkommens für Miete auf.

Bezahlbar Wohnen kann auch in Relation zur aktuellen Angebotsmarktmiete dahingehend definiert werden, dass bestimmte Wohnangebote für besonders schutzbedürftige Nutzergruppen zu einem gegenüber dem Markt spürbar günstigeren Mietzins angeboten werden.

Die Nettoangebotsmiete dürfte aktuell in den urbanen Bereichen des Landkreises (Städte) bei ca. € 15.-/ m² liegen, in den ländlichen Bereichen bei € 12.-/ m².

Die Mieten aus einem etwaigen Mietspiegel sind insoweit irreführend, als der Neumieter sich dem Niveau der aktuellen Angebotsmiete stellen muss, von günstigeren, im Mietspiegel mitabgebildeten, Bestandsmieten profitieren nur Bestandsmieter.

Die sozialhilferechtlich als angemessen festgestellten Mietobergrenzen (aktuell nettokalt pro m² in Zone 1 Städte € 11,92 ∅, in Zone 2 Gemeinden € 9,96 ∅ - siehe Information über Unterkunftskosten und Sozialhilfe – LRA FFB, Amt für Soziales, Az. 31-1) spiegeln nicht die Preise am Angebotsmarkt wider, können aber als Anhaltspunkt für ein als grundsätzlich bezahlbar anzusehendes Wohnangebot verwendet werden.

In diesem Zusammenhang ist auch nicht allein auf den Mietzins pro m² zu fokussieren. Vielmehr ist der Gesamtmietzins typischer Wohnangebote für die relevanten Nutzergruppen wie Ältere, Alleinerziehende und junge Familien in den Blick zu nehmen. So kann z.B. eine Dreizimmerwohnung zu 80 m² oder mit intelligenten, flächensparenden Grundrissen zu 65 m² zur Verfügung gestellt werden.

 
Insoweit könnten die aktuellen Vorgaben des Landratsamtes zur sozialhilferechtlichen Angemessenheit von Wohnkosten pro Personenhaushalt als realistische Zielmarke für bezahlbares Wohnen im Landkreis im Hinblick auf Wohnungsgrößen und Mieten vereinbart werden:

MIT WELCHEN MAßNAHMEN WIRD EINE BEZAHLBARE MIETE ERREICHT?

Wie bereits ausgeführt ist zunächst auf intelligente, flächensparende Grundrisse für die relevanten Nutzergruppen zu achten.

Daneben muss man sich ansehen, welche Kostenarten sich typischerweise in jedem Euro Miete mit welchen Anteilen niederschlagen.

Bezogen auf einen Erstnutzungsbetrachtungszeitraum von 30 Jahren ergibt sich dabei ungefähr folgendes Bild:

Diese Annahmen schwanken je nach Produkt und Lage, für eine Analyse von Kostensenkungspotentialen ist aber jedenfalls eine hinreichende Grundlage gegeben.

Folgende Faktoren sind entscheidend zu Erreichung günstiger Mieten:

• intelligente, flächensparende Grundrisse für typische Wohnangebote
• hoher Anteil Wohnfläche an Bruttogeschoßfläche (ideal Wfl/ BGF 0,75)
• günstiger Grundstückseinkauf
• Verzicht auf Bauträgergewinn
• Optimierte Planungs- und Baukosten (Robuste Bauweise, Reduzierte Technik, Skalierung von Lösungen, bewährte Partner)
• Minimierung Liquiditätsüberschüsse (= Gewinn) Vermieter

WIR SIND PARTNER BEIM THEMA "SOZIAL GERECHTE BODENNUTZUNG (SOBON)"

Nachdem bei den Gesellschaftern zunehmend im Rahmen der Schaffung von Baurecht die Regularien einer sozial gerechten Bodennutzung (SoBoN) zur Anwendung kommen, sollte die Gesellschaft dort als Partner für die Umsetzung des geförderten und preisgedämpften Wohnungsbaus etabliert werden.

Die Tendenz muss dahingehen, dass nicht mehr die privaten Vorhabenträger den geförderten und preisgedämpften Wohnraum errichten (mit der Konsequenz, dass nach Ablauf der Bindungsfrist dort erhebliche Wertzuwächse entstehen), sondern vielmehr ein angemessener Grundstücksanteil an die Gesellschafter überlassen wird, aus welchen dann die Gesellschaft geförderten und preisgedämpften Wohnraum entstehen lassen könnte. 

Auf diese Weise könnten in überschaubaren Zeiträumen durch Errichtung relevanter Anteile öffentlichen Wohnungsbaus preisdämpfende Wirkungen in den Nettoangebotsmietmarkt hinein erzielt werden.